Huoneistoremontit
Remontin valvonta Astala Tekniikalta
Astala tarjoaa kattavat tekniset isännöintipalvelut taloyhtiöille Helsingissä. Tarjoamme kaikki kiinteistön korjaukseen liittyvät työt tarkastuksista suunnitelmiin sekä urakoitsijoiden valintaan. Myös remontin valvonta onnistuu ammattilaistemme toimesta. Oli edessä sitten taloyhtiön putkiremontti tai mikä tahansa muu kunnostustyö, Astala on apunasi. Laitamme urakan aluilleen, hoidamme remontin valvontatyöt sekä pidämme huolen, että projekti toteutuu sille asetettujen vaatimusten mukaan.
Taloyhtiön remontti edessä?
Remontin tekijät kannattaa valita huolella. Näin työ saadaan kerralla tehtyä niin kuin pitääkin, eikä ikäviä yllätyksiä ole luvassa urakan jälkeen – saati projektin aikana. On tärkeää, että taloyhtiön remontti suunnitellaan ja toteutetaan äärimmäisellä huolella. Näin kustannukset pysyvät kurissa ja jälki on laadukasta, mikä vaikuttaa asunto-osakeyhtiön arvoon positiivisesti.
Isännöintitoimistomme huolehtii yhtiösi puolesta kaikki remontin osatekijät. Vastaamme urakoitsijoiden valinnasta, tiedotamme asukkaita ja hoidamme muut asiaan kuuluvat tehtävät.
Vinkkejä onnistuneeseen remonttiin
Vaikka kyseessä olisi suuren kauppakeskuksen rakentaminen tai yksiön huoneistoremontti, pätee kumpaankin rakennustapahtumaan sama ohje:
Hyvää laatua ei voi saada, jos työ suunnitellaan puutteellisesti, urakkasuorituksen toteuttaa halvin mahdollinen toteuttaja, ilman riittävää pätevyyttä, urakkasuorituksen valvonta laiminlyödään ja suunnittelu- sekä toteutusaikataulusta tehdään epärealistinen.
Remontti ammattilaisen käsiin
Useat vesi- ja kosteusvauriot johtuvat siitä, että osakkeenomistajat ovat tehneet tai teettäneet huoneistoremontteja ammattitaidottomilla henkilöillä. Esimerkiksi kylpyhuoneremontti on aikojen kuluessa saattanut johtaa vakavaan vesivaurioon, joka on voinut levitä myös alapuolella oleviin huoneistoihin. Oikeuskäytännössä on langetettu raskaitakin vahingonkorvausvastuita osakkaalle, joka on laiminlyönyt rakentamiseen ryhtyjän vastuun huoneistoremontin yhteydessä.
Isännöitsijätoimistolle tulee viikottain puheluja, joissa nykyisen tai edellisen osakkaan huoneistoremontti on aiheuttanut vahinkoa taloyhtiölle ja naapureille. Tällaisia haittoja on esimerkiksi haju- ja äänihaitat sekä vesi-, kosteus- tai homevauriot. Vaurioiden korjauskustannukset nousevat jopa kymmeniin tuhansiin euroihin, eli ei ole kysymys mistään pikkurahoista. Siksi osakkaiden huoneistoremonttien toteutukseen on keskityttävä huolella. Kun remontti tehdään hyvää asennustapaa noudattaen ja pätevillä tekijöillä, koituu se pitkässä juoksussa kaikkien osapuolien eduksi.
huolellinen dokumentointi on aina tärkeää
Olemme koonneet tähän ohjeita koskien huoneistoremonttien toteuttamista. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa nykyisin osakasta ilmoittamaan kirjallisesti kaikista muista huoneistoremonteista paitsi maalauksista ja tapetoinneista. Eli 1.7.2010 voimaan astunut laki tiukensi osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuutta. Lain lähtökohtana on, että huoneistoremontit tulevat jatkossa myös dokumentoitua huolellisesti, jolloin tulevaisuudessa mahdollisissa vahinkotapauksissa voidaan nojautua osakkeenomistajan dokumentteihin koskien remonttia ja sen toteutustapaa. Tämä lisää olennaisesti osakkeenomistajan oikeusturvaa ja helpottaa mahdollisten vahinkojen ja niiden korvausvelvollisuuden tulkintaa.
Pyydämme tutustumaan huolellisesti tämän osion tietoihin. Mikäli huoneistoremontin osalta tulee kysymyksiä; pyydämme ystävällisesti olemaan yhteydessä talokohtaiseen isännöitsijään.
Käytännön ohjeita
Aikataulu
Tee itsellesi realistinen aikataulu, johon merkitset kaikki rakentamisen vaiheet. Selvitä ajoissa vaatiiko remonttisi rakennusluvan ja /tai rakenne, lvi- ja sähkösuunnitelman!
Muista, että suunnitelmien hyväksyttäminen asunto-osakeyhtiössä ja rakennusvalvonnassa ottaa oman aikansa. Muista myös varata aikaa katselmuksille.
Vaarallisten aineiden kartoitus
Kun rakenteita puretaan, saattaa rakenteissa olla vaarallisia aineita mm. asbestia ja greosiittia. Nämä aineet vaativat erikoispurkumenetelmän (=asbestilaki). Olisi hyvä, jos taloyhtiö olisi teettänyt ko. kartoituksen jo aiemmin ja aineista olisi tieto ennen kuin edes suunnitellaan huoneistoremonttia.
HUOM! Muista lakisääteinen asbestikartoitus
Vuoden 2016 alusta voimaan tullut lakimuutos (798/2015) määrää asbestikartoituksen kaikista purettavista rakenteista, jotka on rakennettu vuosina 1922‒1993. Kartoituksesta on esitettävä pöytäkirja taloyhtiön asettamalle valvojalle ennen purkutöiden aloitusta. Asbestikartoituksen kustannuksista vastaa remontin tilaaja.
Urakkasopimuksella turvaat selustasi
Tee aina urakoitsijan kanssa kirjallinen sopimus. Esimerkiksi pienurakkasopimuslomake.
Taloyhtiön valvonta
Vaikka toimenpide ei vaatisikaan rakennuslupaa, pyydä aina taloyhtiön edustajaa mukaan työmaakatselmuksiin, vaikka se ei pienennä vastuutasi mahdollisessa haitta ja/tai vauriotapauksessa.
Yhteistyö koituu pitkässä juoksussa aina osakkaan parhaaksi. Mahdolliset katselmuksesta aiheutuvat kulut ovat osakkaan vastuulla.
Budjetti
Budjetti vaatii aina lisäbudjetin eli varaudu yllätyksiin!
Usein rakentamisessa rahoitussuunnitelma ei pidä. Purettaessa rakenteita saattaa tulla ennalta arvaamattomia asioita, joita ei ole voitu ottaa huomioon remonttisuunnitelmaa tehdessä. Tällaisia asioita on esim. vaaralliset aineet kuten asbesti, kosteat ja märät sekä mahdollisesti jopa homehtuneet rakenteet, väärin tai puutteellisesti toteutettu rakentaminen.
Varaudu lisäbudjettiin! Projekti on mennyt hyvin, jos lisä- ja muutoskustannukset alittavat 10%:lla alkuperäisarviosi.
Vakuutukset kunnossa?
On tapauksia, että 75.000 € asunnossa on suoritettu asukkaan toimesta remontti, jossa sattui vesivaurio, jonka korjauskustannukset olivat noin 130.000 €! Ota itsellesi sellainen vakuutus, että se kattaa ainakin työaikaiset vauriot.
Osakkaan tulee AINA edellyttää, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuu- ja toiminnanvakuutus, joka kattaa nimenomaisesti ko. remontin ja sen yhteydessä mahdollisesti tapahtuvat vahingot. Älä luota pelkkään sanaan, vaan vaadi urakoitsijalta vakuutuskirjasta kopio. Osakkeenomistajan on muistettava, että mikäli remonttityöt tilataan ”pimeästi” tai ns. talkoopalkalla kummilta/vanhemmilta/kaverilta; ei heillä ole vastuuvakuutusta, joka korvaisi heidän tekemät vahingot.
Käyttöveden katkokset
Sovi käyttöveden katkoksista huoltoyhtiön kanssa. Sovi myös kustannuksista. Ilmoita asiasta ajoissa naapureillesi.
Älä koskaan aloita purkutöitä, jos vesijohtoputkissa on paineellinen vesi. Selvitä mistä sulkuventtiilistä voit sulkea vedentulon asuntoosi. Ko. sulkuventtiilin vaikutusalueella saattaa olla myös muita asuntoja. Älä koskaan pura rakenteita, jos ko. tilassa on sähköjohdoissa jännite. Muista, että putki- ja sähkötöitä tekevät vain ammattilaiset, joilla on niiden tekemiseen tarvittava koulutus, ammattitaito ja vakuutukset.
Häiritsevät remonttiäänet
Tutustu taloyhtiösi järjestyssääntöihin. Suorita töitä vain sellaiseen aikaan, kuin se järjestyssäännöissä on sallittua. Muista tiedottaa naapureitasi vesikatkojen lisäksi riittävän aikaisin työvaiheista, jotka aiheuttavat häiritsevää ääntä.
Suunnittelu
Teetä suunnittelutyöt pätevällä asiantuntijalla. Hyväksytä suunnitelmat taloyhtiöllä ja mikäli remonttisi on rakennusluvanvarainen, niin myös rakennusvalvonnassa. Rakennuslupaa varten tarvitset taloyhtiöltä valtakirjan. Selvitä ajoissa rakennusluvan ja suunnitelmien tarpeellisuus!
Siivous ja purkujätteet
Porraskäytävät saattavat likaantua pölyisistä työntekijöiden jaloista. Lisäksi rakennusjätettä ei saa laittaa taloyhtiön roskalaatikoihin. On syytä jo alkuselvityksessä esittää, miten taloyhtiön yleisten tilojen siivous ja purkujätteet hoidetaan pois remonttihuoneistosta, jotta taloyhtiö on tietoinen asiasta.
Asukkaan on muistettava sähkölaitteista:
- Viallinen sähkölaite on välittömästi poistettava käytöstä tai korjautettava valtuutetulla sähköalan huoltomiehellä.
- Asunnon pistorasioiden, kytkimien ja näkyvien kaapeleiden tulee olla ehjiä. Viat tulee heti korjauttaa.
- Eri kokoisia sulakkeita tulee varata asuntoon. Sulakkeen vaihto opetellaan etukäteen.
- Varalamppuja kannattaa myös varata asuntoon.
Sähkökatkoksen varalta asunnossa tulisi olla paristolla toimiva käsivalaisin, kynttilöitä ja tulitikkuja tai sytytin.
Rakennuslupa
Paikkakuntasi rakennusvalvojalla on varsin laajat valtuudet päättää, milloin ko. työ vaatii rakennusluvan. Pääsääntöisesti rakennuslupa vaaditaan, jos laajennat märkätilaa (= pesuhuonetta), jos loveat tai teet aukkoja kantaviin rakenteisiin (=teet kantavaan seinään oven), jos huoneen käyttötarkoitus muuttuu (teet vaatehuoneesta löylyhuoneen). Rakennusluvan hakee aina tontin omistaja, eli taloyhtiö. Taloyhtiö voi antaa valtakirjan osakkaalle, joka voi tällöin hakea rakennuslupaa.
Rakennusvalvonnan tavat toimia eri paikkakunnilla vaihtelevat. Saat lisätietoa, kun otat yhteyttä paikkakuntasi rakennusvalvontaviranomaiseen.
Ilmoituslomake kunnossapito- ja muutostöistä
Osakkeenomistajan tulee täyttää ja allekirjoittaa tämä lomake omalta osaltaan kahtena kappaleena ja toimittaa lomakkeet isännöitsijälle hyvissä ajoin ennen kunnossapito- tai muutostyöhön ryhtymistä. Taloyhtiön edustajan täytettyä ja allekirjoitettua lomakkeet taloyhtiön osalta, taloyhtiön edustaja antaa toisen lomakkeista osakkeenomistajalle ja arkistoi toisen.
Kyseisen lomakkeen tallentaa omalle koneelle, jonka jälkeen sen voi täyttää lähettää sähköpostitse suoraan isännöitsijälle.
